Qui paie l'exterminateur au Québec, le locataire ou le propriétaire

La réponse courte, dans la très grande majorité des cas c'est le propriétaire

C'est le propriétaire, et ce n'est pas une zone grise. Au Québec, le locateur doit délivrer le logement en bon état d'habitabilité, l'y maintenir pendant toute la durée du bail et respecter les lois relatives à la salubrité, selon le Tribunal administratif du logement. Une infestation tombe directement dans ce cadre.

Sur sa page consacrée à l'insalubrité, le Tribunal nomme explicitement les coquerelles, les punaises de lit, les fourmis, les rats et les souris parmi les situations d'insalubrité qui ouvrent des recours au locataire. Un logement infesté n'est donc pas un logement conforme, et le coût de l'exterminateur suit l'obligation, pas le nom sur la porte.

Le locataire n'a ni à payer le traitement, ni à choisir l'entreprise, ni à négocier avec les voisins. Il a par contre deux obligations qui pèsent lourd quand elles ne sont pas respectées, aviser le propriétaire sans délai et collaborer à la préparation du logement. Nous y revenons plus bas, parce que c'est exactement là que la facture peut changer de côté.

Pour les punaises de lit, l'Institut national de santé publique du Québec va plus loin. Comme l'origine d'une infestation est très difficile à déterminer, l'INSPQ écrit que le propriétaire est responsable de l'extermination de tout l'immeuble et en assume les frais. Pas seulement le logement où la première punaise a été vue.

Ce que dit le Tribunal administratif du logement

Le Tribunal administratif du logement ouvre quatre recours au locataire dont le logement est insalubre, et ils peuvent se cumuler dans une même demande.

• La résiliation du bail. Le locataire demande à être libéré de son bail quand le logement n'est plus habitable.
• L'ordonnance de travaux. Le Tribunal ordonne au propriétaire de faire exécuter le traitement, avec un échéancier.
• La diminution de loyer. Elle couvre la période pendant laquelle la jouissance du logement a été réduite par l'infestation.
• Les dommages-intérêts. Literie, meubles, vêtements à jeter, frais engagés, troubles et inconvénients.

Depuis le 21 février 2024, le Tribunal peut aussi accorder des dommages-intérêts punitifs lorsque le logement est devenu impropre à l'habitation par la négligence du locateur, indique le Tribunal. La nuance compte, ces dommages ne réparent pas une perte, ils sanctionnent un comportement.

Autre règle peu connue des propriétaires, le locateur n'a pas le droit de relouer le logement tant qu'il n'est pas redevenu propre à l'habitation. Signer un nouveau bail sur un logement encore infesté, c'est préparer le litige suivant.

Les cas où le locataire peut être tenu responsable

Le locataire paie quand l'infestation lui est imputable, ou quand il empêche le traitement de fonctionner. Éducaloi recense quatre situations où sa responsabilité peut être retenue.

• Le refus de collaborer au traitement. Ne pas ouvrir la porte au technicien, refuser un second passage, ignorer les consignes.
• L'introduction des nuisibles par négligence. Un matelas ramassé dans la rue, des meubles usagés rentrés sans vérification.
• L'insalubrité causée par le locataire. Déchets accumulés, nourriture laissée à l'air libre, vaisselle jamais faite.
• L'encombrement qui empêche le traitement. Un logement où le technicien ne peut atteindre ni les plinthes ni le périmètre des pièces.

Ce ne sont pas des hypothèses. Éducaloi cite une décision du Tribunal du 14 mars 2025, dans un dossier de coquerelles, où le locataire a été évincé et condamné à environ 1 500 $. Et une décision du 6 mai 2025, en punaises de lit, où environ 1 725 $ de dommages ont été accordés au propriétaire.

La ligne est simple à retenir. Le propriétaire paie le traitement, le locataire paie les conséquences de ses propres manquements. Cacher une infestation pendant des mois, refuser l'accès, ou ne rien préparer sont trois façons de faire basculer la facture. Notre guide de préparation avant un traitement de punaises de lit détaille précisément ce qui est attendu du locataire.

Ce que le propriétaire risque s'il n'agit pas

Beaucoup plus que le prix d'un traitement. En juin 2019, la Régie du logement, devenue depuis le Tribunal administratif du logement, a condamné un propriétaire montréalais à 19 424 $, dont 8 000 $ en dommages punitifs, rapportait Radio-Canada le 11 juillet 2019. Le motif retenu, il n'avait pas dénoncé avant la signature du bail des infestations qu'il connaissait.

S'ajoute le volet municipal. Selon l'info-fiche municipale sur le règlement 03-096 sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements, les amendes vont de 200 $ à 10 000 $ pour une personne physique selon l'infraction et la récidive, et du double pour une personne morale. Cette info-fiche est datée V.2018.01 et provient d'un arrondissement, les montants et les délais réellement applicables doivent être confirmés auprès de l'arrondissement concerné.

Le mécanisme le plus lourd n'est pourtant pas l'amende. En cas de défaut du propriétaire, la Ville peut faire exécuter les travaux à ses frais. La créance devient prioritaire et peut être garantie par une hypothèque légale sur l'immeuble. Autrement dit, la dette colle au bâtiment et se retrouve dans le dossier de la prochaine vente.

Sur les délais, la même info-fiche évoque, après une mise en demeure, un délai raisonnable de 10 jours pour une action rapide et de 30 jours pour des travaux importants. Un propriétaire qui répond dans la semaine avec un rapport d'exterminateur daté se met à l'abri de presque tout ce qui précède.

Ce que le locataire doit faire, dans l'ordre

Six étapes, dans cet ordre. Sauter la première coûte souvent des mois de traitement en plus.

1. Ne traitez rien vous-même. La Ville de Montréal est explicite, le locataire ne doit pas tenter de traiter lui-même. Les produits de quincaillerie dispersent les punaises vers les logements voisins et compliquent le travail du technicien.
2. Avisez le propriétaire immédiatement et par écrit. Courriel ou texto, peu importe, mais gardez une trace datée. C'est la pièce maîtresse de tout recours futur.
3. Documentez. Photos datées des insectes, des piqûres, des déjections. Notre article sur les signes d'une infestation de punaises de lit et celui sur les coquerelles dans un logement aident à identifier ce que vous voyez.
4. Mettez en demeure. Si rien ne bouge, une lettre recommandée avec un délai clair fait souvent débloquer le dossier en quelques jours.
5. Appelez le 311. À Montréal, quand le propriétaire n'agit pas, c'est le réflexe. Selon l'info-fiche municipale, un inspecteur visite dans un délai maximal de 30 jours après une requête, et dans les 48 heures ouvrables en situation d'urgence.
6. Déposez une demande au Tribunal. Diminution de loyer, ordonnance de travaux, dommages-intérêts, les trois peuvent tenir dans la même demande.

Une chose à ne surtout pas faire, cesser de payer le loyer. Ce n'est pas un recours prévu et cela expose à une demande de résiliation pour non-paiement. Le bon geste, c'est la demande de diminution de loyer devant le Tribunal.

Ce que le propriétaire d'immeuble doit faire, dans l'ordre

Un propriétaire bien préparé règle une infestation en deux passages et sans dossier au Tribunal. Voici la séquence.

1. Faites inspecter l'immeuble, pas un logement. La Ville de Montréal indique que le propriétaire avisé d'une infestation doit faire appel immédiatement à un exterminateur qualifié, et que celui-ci doit inspecter tout l'immeuble.
2. Traitez les logements voisins et communicants, même sans signalement. C'est la logique de l'INSPQ, l'origine étant indéterminable, le périmètre de traitement est l'immeuble.
3. Planifiez le second passage tout de suite. L'INSPQ situe le délai entre le premier et le deuxième traitement à 2 à 6 semaines. Une date au calendrier vaut mieux qu'une promesse.
4. Transmettez les consignes de préparation par écrit. Un locataire qui n'a jamais reçu de consignes claires ne peut pas se voir reprocher de ne pas les avoir suivies.
5. Conservez les preuves. Rapports d'intervention, dates, produits utilisés, factures, échanges de courriels. C'est ce dossier qui vous défend si un locataire dépose une demande.
6. Divulguez avant de relouer. La décision de 2019 rapportée par Radio-Canada portait précisément sur une infestation connue et tue avant la signature du bail.

Pour un parc de logements, un suivi régulier coûte moins cher qu'une crise. Axion travaille avec des gestionnaires d'immeubles partout dans ses 57 zones desservies, et notre page services aux entreprises et gestionnaires d'immeubles détaille le fonctionnement des contrats de gestion parasitaire.

Ce que la loi impose à Montréal en particulier

Montréal ajoute une obligation que peu de propriétaires connaissent. En vertu du règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements 03-096 tel qu'amendé, l'exterminateur doit déclarer à la Ville chaque intervention contre les punaises de lit dans un délai de 5 jours. La déclaration incombe à l'entreprise, mais un propriétaire a tout intérêt à vérifier que son fournisseur la fait vraiment.

Montréal n'est pas la seule ville concernée. Selon CAA-Québec, Montréal, Laval et Longueuil sont des villes où la déclaration d'infestation est obligatoire. Un propriétaire d'immeuble à Laval ou à Longueuil est donc dans la même logique qu'à Montréal.

Côté locataire, la marche à suivre montréalaise est publiée noir sur blanc. Aviser immédiatement le propriétaire, ne pas traiter soi-même, et composer le 311 si le propriétaire n'agit pas. Trois phrases qui résument l'essentiel du partage des rôles.

Une précision utile pour tout le monde, la déclaration obligatoire ne sert pas à sanctionner. Elle permet à la Ville de suivre les foyers d'infestation dans un secteur, ce qui explique pourquoi les statistiques officielles sous-estiment la réalité.

Pourquoi traiter un seul logement ne règle rien

Parce que les punaises circulent dans l'immeuble et parce qu'un seul passage ne tue pas les œufs. L'INSPQ est catégorique, un seul traitement est insuffisant, la demi-vie des insecticides homologués étant trop courte pour tuer les punaises issues des œufs. Il faut un second traitement, 2 à 6 semaines après le premier.

Les données montréalaises expliquent pourquoi la taille de l'immeuble change tout. Dans son état de situation 2019, appuyé sur l'Enquête Habitation 2017, la Direction régionale de santé publique de Montréal rapporte une prévalence déclarée de punaises de 1,9 % dans les immeubles de 5 logements et moins, de 5,2 % de 6 à 11 logements, et de 6,3 % à partir de 12 logements. Plus il y a de portes, plus l'infestation a de chemins.

Le même rapport chiffre l'écart entre locataires et propriétaires. En 2017, 2,8 % des ménages de l'île de Montréal déclaraient une infestation de punaises, soit environ 24 000 ménages. Chez les locataires, la prévalence atteignait 4,0 %, contre 0,7 % chez les propriétaires, près de six fois moins. Elle grimpait à 8,9 % sous 20 000 $ de revenu familial, contre 0,9 % à 60 000 $ et plus. La santé publique précise que les infestations restent largement sous-déclarées aux autorités municipales.

Traiter un seul logement revient donc à payer deux fois. Une première pour le traitement qui échoue, une seconde quand l'infestation revient du voisin trois mois plus tard. Axion inspecte l'immeuble avant de traiter, en traitement de punaises de lit à Montréal comme en extermination de coquerelles, avec des techniciens certifiés CD5 et CD6, des produits homologués par Santé Canada et une garantie écrite. Une inspection et un plan de traitement clair valent mieux que trois passages improvisés, et le tout démarre dès 99 $.

Questions fréquentes